BMF-Tool „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ führt nicht zu sachgerechten Aufteilungen

Ob als Eigenheim oder Kapitalanlage, Immobilien stehen bei Steuerpflichtigen zurzeit nicht nur wegen der Turbulenzen der Kapitalmärkte in den vergangenen Jahren hoch im Kurs. Der aufgeheizte Immobilienmarkt, insbesondere in Ballungsgebieten, verspricht Schutz vor Inflation und gute Renditen.

Ertragsteuerlich ist nach der Anschaffung der Immobilie für Zwecke der AfA eine Aufteilung des Kaufpreises in einen Teil für das abschreibungsfähige Gebäude und einen Teil für den Grund und Boden, der keiner Abschreibung unterliegt, erforderlich. Das dafür vom BMF auf seiner Homepage bereit gestellte Tool „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ bedient sich einer weitreichenden Typisierung und Indexierung, die zu nicht sachgerechten Aufteilungen führt.

Ursächlich für nicht sachgerechte Ergebnisse ist die Ausgestaltung der in der Berechnungssystematik verwendeten Parameter: Danach bedürfen die Einzelwerte des Grund und Bodens sowie des Gebäudes laut BMF keiner Marktanpassung, da sich diese im gleichen Verhältnis auf vorgenannte Teile des Kaufpreises auswirken würden. Tatsächlich werden jedoch im Wert des Grund und Bodens Entwicklungen des Immobilienmarkts eingepreist, weil die dafür verwendeten Bodenrichtwerte von Gutachterausschüssen regelmäßig aktualisiert werden. Stark steigende Bodenrichtwerte schlagen sich somit in der Bewertung des Grund- und Bodenanteils nieder.

Darüber hinaus beinhaltet dieses Sachwertverfahren Vereinfachungen hinsichtlich der Gebäudebewertung, die zulasten der Genauigkeit gehen: Bei diesen handelt es sich beispielsweise um die Indexierung von Baukosten, wodurch zudem regionale Preisunterschiede unberücksichtigt bleiben. Für die Ermittlung der Wertminderung wegen Alters wird lediglich das Baujahr herangezogen, wodurch Wertsteigerungen durch später durchgeführte Sanierungen unbeachtet bleiben.

Da die Finanzverwaltung aktuell die Ergebnisse des Serviceprogramms ohne kritische Würdigung im Besteuerungsverfahren verwendet, fordert der Deutsche Steuerberaterverband e. V. (DStV e.V.) in seiner Stellungnahme S 14/15 eine sachgerechte und individuelle Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen durch entsprechend ausgebildetes Personal.

Steuerpflichtigen, die diese Problematik umgehen wollen, empfiehlt der DStV e. V., im notariellen Kaufvertrag eine sachgerechte Aufteilung des Kaufpreises wirksam zu vereinbaren.