Kosten zur Beseitigung von Mieterschäden zählen nicht dazu

Wird ein bebautes Grundstück oder auch eine Eigentumswohnung bei oder bald nach dem Erwerb renoviert, können diese Aufwendungen nicht in allen Fällen sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen werden. Insbesondere die Regelungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten gilt es zu beachten.

Hierzu bestimmt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG Folgendes:

„Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuches sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.“
Praxishinweis
Die vorgenannte Regelung gilt auch für die Überschusseinkünfte; sie ist damit für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bedeutsam.
Liegt anschaffungsnaher Herstellungsaufwand vor, ist dieser über die Gebäudeabschreibung zu berücksichtigen. Eine Kostenverteilung nach Maßgabe von § 82b EStDV über wahlweise
2 bis 5 Jahre scheidet aus, da es sich begrifflich nicht um „Erhaltungsaufwand“ handelt.

Nach § 6 Abs.1 Nr.1a EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die USt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Was konkret unter dem Begriff „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ zu verstehen ist, wird im Gesetz nicht definiert.

Zu diesen Aufwendungen gehören kraft Gesetzes ausdrücklich nicht

  • die Aufwendungen für Erweiterungen i.S.d. § 255 Abs. 2 S. 1 HGB  sowie
  • Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Praxishinweis
Alle nicht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG genannten Aufwendungen sind daher im Umkehrschluss für die Anwendung der 15 %-Grenze zu addieren. 

Nach Auffassung des FG Düsseldorf  sind Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, keine anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Im Urteilsfall erwarb die Klägerin zum 1. April 2007 eine Eigentumswohnung, die sich in einem mangelfreien Zustand befand. Zugleich übernahm sie das bestehende Mietverhältnis. In der Folgezeit kam es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit der Mieterin. Im September 2008 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Die Mieterin hinterließ die Wohnung in einem beschädigten Zustand (eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall, zerstörte Bodenfliesen, Wasserschaden). Zur Beseitigung dieser Schäden wandte die Klägerin im Jahr 2008 ca. 20.000 €; auf, die sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten behandelte. Hingegen vertrat das Finanzamt die Auffassung, es handele sich um sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Nach Ansicht des FG Düsseldorf liegen – trotz Überschreitung der 15%-Grenze – keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor. Zwar läge nach dem Gesetzeswortlaut anschaffungsnahe Herstellungsaufwand vor. Die Düsseldorfer Richter wollen die Vorschrift jedoch nicht nach dem Wortlaut, sondern nach deren Sinn und Zweck auslegen. Die Gesetzesbegründung zur Einführung von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG enthält keine Anhaltspunkte dafür, dass auch Aufwand zur Beseitigung von Schäden nach Erwerb als anschaffungsnahe Herstellungskosten anzusehen ist. Daher seien solche Aufwendungen aus dem Anwendungsbereich von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auszunehmen.

Praxishinweis
Offen ist, ob Aufwendungen zur Beseitigung nachträglicher Schäden anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auslösen können. Das FG Düsseldorf hat dagegen entschieden und sich damit gewichtiger Stimmen der Fachliteratur angeschlossen.  Die Revision wurde  zugelassen, weil zu dieser Rechtsfrage bislang keine Entscheidung des BFH vorliegt. Ein Aktenzeichen des BFH wurde noch nicht veröffentlicht.