Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Nachträglicher Schuldzinsenabzug

Der BFH hat mit seiner Entscheidung vom 6. Dezember 2017[1] die bisherige Auffassung der Finanzverwaltung[2] hinsichtlich der Abziehbarkeit von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach Veräußerung eines Mietobjekts bestätigt.

Danach können Schuldzinsen eines Darlehens zur Anschaffung eines Mietobjekts auch nach dessen Veräußerung weiterhin abzugsfähig sein, wenn mit dem Veräußerungserlös eine neue Einkunftsquelle (z. B. eine neue zur Vermietung bestimmte Immobilie) angeschafft wird (sog. „Surrogationsbetrachtung“). Bei Reinvestition in ein anderes Mietobjekt stellen die Schuldzinsen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar.

Praxishinweis

Für die Berücksichtigung von Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist demnach maßgeblich, was mit dem Erlös aus der Veräußerung des mit einem Darlehen fremdfinanzierten Vermietungsobjekts geschieht.

In Anwendung dieser Grundsätze hat der BFH entschieden, dass die nicht durch eine tatsächliche Verwendung begründete (angebliche) Reinvestitionsabsicht des Veräußerungserlöses in ein noch zu erwerbendes Vermietungsobjekt nicht ausreiche, um der Surrogationsbetrachtung zu genügen und den notwendigen wirtschaftlichen Zusammenhang der Schuldzinsen mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zu begründen.

Ein Werbungskostenabzug der Schuldzinsen (ggf. anteilig in Höhe des verwendeten Erlöses) kommt lediglich dann in Betracht, wenn im VZ der Veräußerung eine Reinvestition geplant ist und das Reinvestitionsobjekt später tatsächlich angeschafft wird. Bleibt die Reinvestition aus, ist darauf abzustellen, ob der Veräußerungserlös zur Ablösung des Darlehens ausgereicht hätte. Nur soweit der Veräußerungserlös nicht zur Ablösung ausgereicht hätte, kommt in diesen Fällen ein Werbungskostenabzug (weiterhin) in Betracht.

Voraussetzung für eine steuerrechtlich anzuerkennende geplante Reinvestition ist, dass der Stpfl. eine neue, gleichfalls kreditfinanzierte Anlageentscheidung trifft, durch die das Objekt des Kreditbedarfs ausgewechselt wird und die Änderung der Zweckbestimmung des Darlehens nach außen hin, an objektiven Beweisanzeichen feststellbar, in Erscheinung tritt.[3]

Praxishinweis

Das BFH-Urteil vom 6. Dezember 2017[4] wurde im BStBl veröffentlicht. Die Finanzverwaltung hat darauf hingewiesen, dass bislang ruhende Einspruchsverfahren im Hinblick auf das abgeschlossene Revisionsverfahren in der Rechtssache IX R 4/17 nunmehr wieder aufgenommen werden.

[1] IX R 4/17, BStBl II 2018, 268

[2] BMF-Schreiben v. 27.07.2015, BStBl I 2015, 581

[3] BFH v. 27.03.2007 – VIII R 28/04, BStBl II 2007, 699

[4] IX R 4/17, BStBl II 2018, 268

 

 

Stand: 20.06.2018