Mit gerade veröffentlichtem Urteil hat sich der BFH zur Einordnung von Renovierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten geäußert.

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gilt Folgendes:

1Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

2Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.“

Nach Auffassung des BFH können auch unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, welche aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Nutzungsberechtigten entstanden sind.

Dies gelte auch, wenn im Rahmen einer solchen Renovierung “verdeckte”, d.h. dem Erwerber im Zuge der Anschaffung verborgen gebliebene, jedoch zu diesem Zeitpunkt bereits vorhandene Mängel behoben werden.

Praxishinweis

Nach Auffassung des BFH sind als Instandsetzung- und Modernisierungsmaßnahmen bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird.

Soweit solche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Einer Einzelfallprüfung bedarf es nicht (sog. Regelvermutung). Diese Regelvermutung gilt auch für Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zur Beseitigung von verdeckten Mängel, die im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes bereits vorhanden waren.

Praxishinweis

Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch noch nicht angelegt war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist, sind nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuordnen. Die Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten i gilt für solche Schäden nicht.[1] D. h. ein sofortiger Werbungskostenabzug käme in diesem Falle in Frage.

 

Beispiel

A erwarb 2017 eine Eigentumswohnung für 100.000 EUR, wovon 20.000 EUR auf den Grund- und Boden entfallen. In 2018 fallen folgende Renovierungskosten an:

Erneuerung des Badezimmers (netto)                                                                9.000 EUR

Erneuerung der Elektroinstallation (netto)                                                       2.500 EUR

Einbau von Fenstern (netto)                                                                                 1.500 EUR

Summe (netto)                                                                                                       13.000 EUR

Die Renovierungskosten sind in 2018 angefallen, weil die langjährige Mieterin kurz nach dem Objekterwerb plötzlich verstorben ist und ohne Durchführung der – nicht geplanten – Sanierungsmaßnahmen keine Neuvermietung möglich gewesen wäre.

A will die Renovierungskosten in Höhe von (13.000 EUR + 19 %=) 15.470 EUR sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen. Zu Recht?

 

Lösung

Bei den Renovierungskosten handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten, da die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Objektes insgesamt entstandenen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaß (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Nach Auffassung des BFH bedarf es bei Überschreitung der 15 %-Grenze keiner Einzelfallprüfung, weshalb die Kosten angefallen sind. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG enthält vielmehr eine Regelvermutung für das Vorliegen von anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Diese Regelvermutung gilt auch für Kosten zur Beseitigung (verdeckter) – im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes bereits vorhandenen – Mängel. Denn auch diese Aufwendungen sind durch den langjährigen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verursacht (altersübliche Mängel und Defekte).

Die aufgrund des Todes der Mieterin entstandenen – unverhofften – Instandsetzungsmaßnahmen sind daher als anschaffungsnahe Herstellungskosten einzuordnen. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage[2] und sie sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar.

Abwandlung

wie Beispiel zuvor, allerdings fallen die Renovierungsaufwendungen an, weil die von A übernommene Mieterin nach einem halben Jahr keine Miete mehr zahlte und die bei Wohnungsübernahme in einwandfreiem Zustand übernommene Wohnung zerstört hinterließ.

Lösung

Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch noch nicht angelegt war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist, sind nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuordnen.

Die Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gilt für solche Schäden nicht.[3] D. h. ein sofortiger Werbungskostenabzug käme in diesem Falle in Frage.

[1] BFH-Urteil v. 09.05.2017, IX R 6/16, BStBl II 2018, 9

[2] § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG

[3] BFH-Urteil v. 09.05.2017, IX R 6/16, BStBl II 2018, 9

 

 

Stand: 1.8.2018