Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts

Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines zum Vermögen einer Gesellschaft gehörenden Grundstücks reicht der Wertansatz des Grundstücks in der Bilanz der Gesellschaft nicht aus. Der Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts kann regelmäßig auch nicht durch Ableitung aus dem Kaufpreis für einen Gesellschaftsanteil geführt werden (BFH-Urteil vom 25.4.2018 – II R 47/15).

Sachverhalt:

Der Kläger war zusammen mit K zu je 50 % an einer GbR beteiligt. Im Gesamthandsvermögen der GbR befand sich ein vermietetes Grundstück. Das Grundstück war in der Bilanz der GbR zum 31.12.2010 einschließlich der Betriebsvorrichtungen mit rund 2,8 Mio. € aktiviert. Die Bilanzsumme betrug rund 3,4 Mio. €. Ende 2000 verkaufte und übertrug K seine Anteile an der GbR in Höhe von 44 % an den Kläger sowie in Höhe von 6 % an die GmbH. Als Kaufpreis war – entsprechend dem Kapitalkonto des K – ein Betrag von 100 € vereinbart. Gleichzeitig verpflichtete sich K, seine Anteile an der GmbH an den Kläger zu verkaufen.

Das FA ging aufgrund dieser Vereinbarung von einer Vereinigung der GbR-Anteile in der Person des Klägers zu Ende 2010 aus. In der Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts für das Grundstück der GbR beantragte der Kläger, den bilanzierten Buchwert von 2,8 Mio. € als nachgewiesenen niedrigeren Wert des Grundstücks anzusetzen. Das FA dagegen ermittelte den Wert des Grundstücks nach dem Ertragswertverfahren und stellte ihn mit knapp 3,5 Mio. € fest.

Entscheidung des BFH:

Der Steuerpflichtige kann den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts des Grundstücks durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken führen.

Ein niedrigerer gemeiner Wert kann auch durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen werden. Als gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist der Handel nach den wirtschaftlichen Grundsätzen von Angebot und Nachfrage zu verstehen, bei dem die Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern in Wahrung ihrer eigenen Interessen handeln.

Diesen anerkannten Mitteln zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Grundstückswerts steht grundsätzlich weder der Rückgriff auf Bilanzansätze noch eine Ableitung aus dem Kaufpreis für den Anteil an einer Gesellschaft gleich, zu deren Vermögen das Grundstück gehört. Der Bilanzwert allein ist weder Indiz noch Nachweis für den gemeinen Wert eines Wirtschaftsguts, da er insbesondere bei Grundstücken egelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert liegt.

Der erforderliche Nachweis des gemeinen Werts eines Grundstücks ist ebenfalls nicht gegeben, wenn beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen der gemeine Wert eines zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Grundstücks aus dem Kaufpreis für die Gesellschaftsanteile abgeleitet wird. Dies gilt insbesondere, wenn das Vermögen der Gesellschaft nicht nur aus dem zu bewertenden Grundstück besteht, sondern weitere Gegenstände (ggf. auch mit stillen Reserven) umfasst. Rechtlich und tatsächlich sind der Erwerb eines Grundstücks und der Erwerb von Anteilen einer grundbesitzenden Gesellschaft nicht gleichzusetzen.

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist der Verkauf des GbR-Anteils in Verbindung mit der Bilanz der GbR nicht geeignet, einen niedrigeren gemeinen Wert des Grundstücks nachzuweisen.

 

BFH-Urteil vom 25.4.2018, Az.: II R 47/15 >>

 

 

Stand: 27.9.2018